Zarządzanie nieruchomościami na zlecenie — OC (PKD 68.32.Z)

Zarządzanie nieruchomościami na zlecenie – charakterystyka działalności

Kod PKD 68.32.Z obejmuje zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie – zarządzanie wspólnotami i spółdzielniami mieszkaniowymi, budynkami mieszkalnymi i komercyjnymi, obiektami i osiedlami na rzecz ich właścicieli. Zarządca (administrator) prowadzi bieżącą obsługę nieruchomości: utrzymanie techniczne, przeglądy, rozliczenia, obsługę mieszkańców i najemców, nadzór nad częściami wspólnymi. Odbiorcami są właściciele nieruchomości, wspólnoty, spółdzielnie i mieszkańcy.

Profil ryzyka jest zdominowany przez odpowiedzialność zawodową za zarządzanie cudzą nieruchomością oraz za bezpieczeństwo obiektu – i jest to jedna z branż z obowiązkowym ubezpieczeniem OC. Wyznaczają go: odpowiedzialność za zarządzanie (błędy w administrowaniu, rozliczeniach, zaniedbanie przeglądów, remontów czy utrzymania mogą wywołać straty właścicieli i wspólnoty oraz roszczenia); odpowiedzialność za bezpieczeństwo nieruchomości (zaniedbanie stanu technicznego części wspólnych – dachów, elewacji, instalacji, chodników – może prowadzić do wypadków mieszkańców i osób trzecich, za które zarządca może odpowiadać); dane i środki (rozliczenia, fundusze wspólnoty); oraz odpowiedzialność kontraktowa. To odpowiedzialność zawodowa za zarządzanie i bezpieczeństwo nieruchomości stanowi rdzeń ryzyka.

Wyzwania i zagrożenia w tej działalności

Pierwsza grupa ryzyk to skutki błędów w zarządzaniu. Błędy w administrowaniu, rozliczeniach, zaniedbanie przeglądów, remontów czy utrzymania mogą wywołać straty właścicieli i wspólnoty oraz roszczenia wobec zarządcy.

Druga grupa to bezpieczeństwo nieruchomości. Zaniedbanie stanu technicznego części wspólnych (dachów, elewacji, balkonów, instalacji, chodników, oświetlenia) może prowadzić do wypadków mieszkańców i osób trzecich – spadające elementy, poślizgnięcia, awarie – za które zarządca może ponosić odpowiedzialność.

Trzecia grupa to środki, dane i odpowiedzialność kontraktowa. Zarządca obsługuje fundusze i rozliczenia wspólnoty oraz dane mieszkańców; błędy finansowe, nadużycia czy naruszenia danych rodzą odpowiedzialność.

Ubezpieczenia wymagane przez prawo

Działalność zarządzania nieruchomościami na zlecenie wiąże się z obowiązkowym ubezpieczeniem odpowiedzialności cywilnej zarządcy – jest to jedna z branż, w których OC zawodowe jest wymagane prawem (na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami). Do tego dochodzą wymagania dotyczące wykonywania zawodu, przepisy o utrzymaniu obiektów i przeglądach technicznych oraz o ochronie danych (RODO). Zatrudnianie pracowników wiąże się z obowiązkami z zakresu prawa pracy.

Poza obowiązkowym OC realnym uzupełnieniem pozostają ubezpieczenia dobrowolne: rozszerzenie sum i zakresu OC zawodowego, ubezpieczenie od nadużyć (obsługa środków wspólnoty), ubezpieczenie cyber (dane mieszkańców) oraz ubezpieczenie mienia biura.

Najważniejsze ryzyka i rola ubezpieczenia OC

Ochrona opiera się na obowiązkowym OC zawodowym, uzupełnionym o dobrowolne rozszerzenia. Przykłady: zaniedbanie stanu technicznego części wspólnej prowadzi do wypadku mieszkańca lub osoby trzeciej (spadający element, poślizgnięcie) – reaguje obowiązkowe OC zarządcy; błąd w rozliczeniach lub administrowaniu powoduje stratę wspólnoty – reaguje OC; nadużycie przy obsłudze funduszy – reaguje ubezpieczenie od nadużyć; wyciek danych mieszkańców – reaguje ubezpieczenie cyber. Bez OC (i jego właściwej sumy) koszty ponosiłby wyłącznie zarządca.

Odpowiedzialność za bezpieczeństwo zarządzanych obiektów sprawia, że obowiązkowe OC ma tu szczególne znaczenie, a jego suma powinna odpowiadać skali i liczbie zarządzanych nieruchomości.

Jak dobrać zakres i sumę ubezpieczenia

Podstawą jest obowiązkowe OC zawodowe, ale jego sumę warto ocenić względem skali i liczby zarządzanych nieruchomości oraz ryzyka wypadków w częściach wspólnych – przy dużych zasobach minimalna suma ustawowa może być za niska. Warto uzupełnić ochronę o ubezpieczenie od nadużyć (środki wspólnoty), cyber (dane) oraz zadbać o objęcie kosztów obrony prawnej i o dbałość o przeglądy techniczne.

Zakres i sumę warto weryfikować przy wzroście liczby zarządzanych nieruchomości i przy obiektach o podwyższonym ryzyku.

Na co uważać w warunkach polisy

Pierwszą pułapką jest poprzestanie na minimalnej ustawowej sumie obowiązkowego OC przy dużych zasobach. Drugą jest pominięcie ubezpieczenia od nadużyć (środki wspólnoty) i cyber. Trzecią sprawą są ciągłość obowiązkowego OC, dbałość o przeglądy techniczne, limity i franszyzy. Przed zawarciem umowy warto omówić scenariusze wypadku w części wspólnej i błędu w rozliczeniach.

Najczęstsze błędy przedsiębiorców w tej branży

Pierwszy błąd to poprzestanie na minimalnej sumie obowiązkowego OC przy dużych zasobach nieruchomości.

Drugi błąd to dopuszczenie do przerwy w ciągłości obowiązkowego OC zarządcy.

Trzeci błąd to pominięcie ubezpieczenia od nadużyć przy obsłudze funduszy wspólnoty.

Czwarty błąd to zaniedbanie przeglądów technicznych części wspólnych, od których zależy odpowiedzialność.

Podsumowanie

Zarządzanie nieruchomościami na zlecenie (PKD 68.32.Z) to obsługa cudzych nieruchomości, w której rdzeniem ryzyka są odpowiedzialność za zarządzanie i za bezpieczeństwo obiektu (wypadki w częściach wspólnych). To jedna z branż z obowiązkowym OC zawodowym, którego sumę warto dostosować do skali zarządzanych zasobów, uzupełniając ochronę o ubezpieczenie od nadużyć i cyber. Dbałość o odpowiednią sumę i ciągłość obowiązkowego OC pozwala prowadzić zarządzanie nieruchomościami z realnym zabezpieczeniem. Więcej o ubezpieczeniach dla firm znajdziesz na insureo.pl.